خلع ید و تخلیه - تفاوت

دعوای تخلیه ید

وکیل دادگستری پس از بررسی خلع ید به دعاوی تخلیه ید اشاره می‌کند و در تمایز این دو می‌گوید: تخلیه ید خواسته كسی است كه ملك خود اعم از اینکه منقول باشد یا غیرمنقول، را با مجوز به فرد دیگری می‌سپارد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف یا اتمام زمان قرارداد از دادگاه تحصیل مال خود را می‌خواهد.محمدی به عنوان نمونه دعوای موجر علیه مستاجر را تخلیه ید می‌نامد و خاطرنشان می‌کند دعوای تخلیه ید مصداق‌های دیگری هم دارد. وی در بیان این مصداق‌ها می‌گوید: مثلا ممکن است كسی به دیگری اذن بدهد که از ملك وی استفاده كند بعد آن فرد می‌تواند هر زمان كه بخواهد از اذن خود رجوع كند و می‌تواند در این مورد دعوای تخلیه‌ ید مطرح كند. این وکیل دادگستری در بیان تمایز این دعوا با خلع ید می‌گوید: برعکس دعوای تخلیه ید دعوای خلع ید برای زمانی است كه شروع تصرف بدون اذن بوده باشد.وی در ادامه به یک تفاوت عمده دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید اشاره می‌کند و می‌گوید: خلع‌ ید دعوای مالی است و راجع به اموال غیر‌منقول مطرح می‌شود اما تخلیه‌ید هم در مورد منقول و هم غیر منقول قابلیت طرح دارد.

دعوای خلع ید

تشخیص دعوای خلع ید از تخلیه ید

وکیل دادگستری در خصوص تشخیص دعوای خلع ید از تخلیه ید و طرح دعوای صحیح می‌گوید: بحث اثبات و ثبوت در حقوق از هم جدا است، كسی كه وكیل است دلایل را بررسی می‌كند و با توجه به مدارک موجود دعوا را طرح می‌كند. محمدی می‌گوید: باید توجه داشت که این دو دعوا را به جای یکدیگر مورد استفاده قرار ندهیم. وی می‌گوید: خیلی موارد بوده كه خواهان دعوای خلع‌ید می‌خواهد اما می‌آید و تخلیه ید را مطرح می‌كند اما در واقع وكیل است كه برای حفظ سلامت دادرسی تا پایان دادرسی تشخیص می‌دهد دعوا از چه نوعی است زیرا اگر دعوا به اشتباه بیان شده باشد پرونده مخدوش خواهد شد. وی در خصوص پیامد مطرح كردن دعوای اشتباه می‌گوید: به طور مثال در مورد دعاوی حقوقی در موردی من به عنوان خواهان خواسته‌ام را مشخص می‌كنم حال اگر عنوان اشتباه باشد دادگاه قرار قابل استماع نبودن دعوا را صادر می‌كند و دعوا را رد می‌كند که نتیجه آن از دست رفتن مبلغی است که برای هزینه‌های دادرسی پرداخت شده است. اما در موارد كیفری ما موظف نیستیم عنوان دعوا را مشخص كنیم بلكه مقام تحقیق كه بازپرس و یا دادیار است نوع دعوا را مشخص خواهد کرد. بنابراین در دعاوی حقوقی پیامد مطرح كردن اشتباه یك دعوا رد دعوا توسط دادگاه خواهد بود به طور مثال یك مالك كه از مستاجر خود شاكی است دعوای خلع‌ ید را مطرح می‌كند كه قاضی به محض این‌كه رابطه استیجاری را می‌بیند تشخیص می‌دهد که خواسته اشتباه تعیین شده است.

نقش وجود قرارداد در تعیین دعوای خلع ید و تخلیه ید

وکیل دادگستری با اشاره به ماده 1 قانون موجر و مستاجر می‌گوید: هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف ‌متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان ‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است. محمدی ادامه می‌دهد: به طور كلی اگر در دعوای مطرح شده قراردادی وجود داشته باشد آن قرارداد تخلیه‌ید است نه خلع‌ید. هم چنین اگر تصرف خوانده مستند به قرارداد باشد دعوای خلع‌ید نمی‌تواند مطرح شود زیرا همان طور كه ماده 308 قانون مدنی می‌گوید: «غصب، استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.» بنابراین وجود قرارداد هم یكی از مصادیق دعوای تخلیه ید محسوب می‌شود. وی خاطرنشان می‌کند به طور كلی دعوای تخلیه‌ید می‌تواند مطلوب‌تر باشد زیرا هزینه كمتری را به دنبال دارد. همچنین وی با اشاره به مواد 40 به بعد قانون مدنی كه راجع به حق انتفاع و انواع آن است مقرر می‌كند: ولو این كه قراردادی هم در بین نباشد دعوای تخلیه‌ید باید مطرح شود و در آخر این كه در مورد زوال حق انتفاع هم باید دعوای تخلیه‌ید مطرح شود كه مستند آن ماده 44 قانون مدنی است كه بیان می‌كند: در صورتی که مالک برای حق انتفاع مدتی معین نکرده باشد حبس، مطلق بوده و حق مزبور تا فوت مالک خواهد بود مگر این که مالک قبل از فوت خود رجوع کند.

مصادیق طرح دعوای تخلیه ید

یك وكیل دادگستری دیگر می‌گوید: دعاوی مالك و مستاجر از جمله دعاوی ای است كه ماهیت مدنی داشته و در دادگاه‌های حقوقی مطرح می‌شود و عبارت است از، از تصرف خارج كردن مالی و در اختیار مالك قراردادن آن و دعوا به نوعی مالی است یعنی مال فردی را به او برمی‌گردانند. زمانی این دعوا مطرح می‌شود كه مالی در تصرف كسی است كه اجازه تصرف آن را قبلا داشته است.

خلیل بهرامیان می‌گوید: تخلیه ید معمولا در مورد دعاوی مالك و مستاجر مطرح می‌شود؛ امكان دارد شما ملكی را به كسی اجاره بدهید و آن فرد نیز به اعتبار اجاره نامه در زمان مدت اجاره ملك را به فرد دیگری بدهد در نتیجه احتیاجی به مالك بودن نیست اما خلع ید مالكیت اعیان می‌خواهد، بنابراین خلع‌ید نیازمند سند رسمی است. وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: تفاوت دعوای رفع تصرف عدوانی و خلع‌ید در این است كه در مورد تصرف عدوانی، مالكیت عنوان نیست. به طور مثال شما مستاجر هستید و به مدت دو سال ملك را اجاره كرده‌اید و مالك بعد از یك سال ملك را به زور تصرف كند پس شما حق دارید علیه او دعوا مطرح كنید، اما در خلع‌ید دعوا مطرح نیست. به طور مثال كسی می‌آید و دیواری را بین زمین‌های شما می‌كشد كه در این شرایط باید دعوای خلع ید مطرح کرد. همچنین در این مورد اگر دعوا بین مالك و مستاجر باشد دعوا به صورت عادی بررسی می‌شود اما در بعضی موارد نیز مشاهده نمی‌شود كه این نوع از دعواها نیز مانند تصرف عدوانی به صورت فوق دادرسی بررسی می‌شود. وکیل دادگستری خاطرنشان می‌کند: تفاوت دعوای تخلیه‌ید با خلع‌ید، این است كه دعوای تخلیه زمانی مطرح می‌شود كه ید متصرف (خوانده) مأذون است یعنی با اذن مالكانه یا قانونی و شرعی شروع شده و به اصطلاح مسبوق به اذن است اما در دعوای خلع ید، اذنی در كار نیست و شروع تصرف غاصبانه است.با وجوداین، در رویه عملی محاكم، دعوای تخلیه زمانی به كار می رودكه متصرف با انعقاد عقد اجاره ملكی را در تصرف گرفته و در پی انقضای مدت عقد اجاره یا انحلال آن، مالك بخواهد عین مستاجره را از ید مستاجرخارج كند. بدین ترتیب دعوای تخلیه برای رفع ید مستاجر از مورد اجاره اختصاص یافته است.با توجه به آنچه که کارشناسان در گفت‌وگو با«حمایت» تاکید کردند: دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است، زیرا منشا دعوای خلع‌ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه ملک، قرارداد اجاره وجود دارد اما با وصف این که مدت اجاره پایان پذیرفته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه را مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین که شما مالک منافع هم باشید کفایت می‌کند.درتصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است باز موضوع فرق می‌کند. در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) نیست همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۷۵ مطرح می‌شود اختلاف نظر وجود دارد. عده‌ای مالکیت را شرط می‌دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می‌دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.